העליון קבע כי המחוזי פסק על בסיסן של ראיות בלתי שלמות בעליל, ואמת חלקית – לאו אמת היא. כאשר הנסתר עולה על הגלוי, ועדותו של בעל דין אינה אמינה באופן ברור ומובהק, טוב יעשה בית המשפט אם יימנע מלקבוע ממצאים בהתבסס עליה, אלא בעזרתם של דיני הראיות שעניינם חלוקת נטלי ההוכחה בין בעלי הדין
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בו נדחתה תביעתם של המערערים שכנגד, בני הזוג כהן, לפסק דין הצהרתי אשר יקבע כי הם בעלי זכות הבעלות הבלעדית בדירת מגורים. מנגד, התקבלה בחלקה תביעתו של המערער, בעניין זכויותיו הנטענות ביחס לדירה, ונקבע כי זכותו בדירה עדיפה. עם זאת, נדחו תביעותיו למתן צו אשר יצהיר על בעלותו-שלו בדירה, משזכותו בדירה כפופה להסדרת חובו. כל אחד מבעלי הדין מבקש לתקן את פסק הדין קמא ולזכות אותו במלוא הזכויות בדירה. הדירה שנרכשה על-ידי כהן בשנת 2014, נרכשה קודם-לכן על-ידי המערער. בזמן כריתתו של החוזה השני עם כהן, בלשכת רישום המקרקעין כבר היתה רשומה הערת אזהרה בקשר לרכישת הדירה לטובת המערער. עם זאת, נאמר להם, כי העסקה עם המערער בוטלה כדת וכדין, וכי אין לו עוד זכויות בדירה. לטענת כהן, אשר התקבלה על-ידי בית משפט קמא כאמינה ללא סייג– הבהרה זו נמסרה להם גם על ידי עו"ד בר אל שבאותה עת, פעל כבא-כוחו של המערער. במסגרת הניסיון לרשום את זכויותיהם של כהן בלשכת רישום המקרקעין, התברר, כי ישנו צו של בית משפט האוסר על כל דיספוזיציה בדירה, אשר נרשם כחלק מחילוט נכסיו של המערער בהתאם להכרעת-דין בהליך פלילי. צו זה מנע את האפשרות למחוק את הערת האזהרה ולרשום את זכותם של כהן בדירה מושא המריבה.
לטענת המערער, משקבע בית משפט קמא כי זכותו בדירה עדיפה וגוברת על זכותם של כהן, היה עליו להורות על פינויים מהדירה לאלתר, ולא היה מקום להידרש למערכת היחסים ולהתחשבנות הכספית שבינו לחברה. בית משפט קמא שגה בקבעו כי יש לו חוב לחברה בקשר עם רכישת הדירה.
לטענת בני הזוג כהן, העסקה עם המערער מושא החוזה הראשון אינה עוד בתוקף – בין מפני שהחברה ביטלה את העסקה, ובין משום שהוא עצמו הודיע על ביטול העסקה. גם אלמלא בוטלה העסקה כאמור, זכותם הייתה עדיפה נוכח תום-ליבם ועקרונות כלליים של צדק.
כב' השופט א' שטיין פסק כי יש לקבל את עמדת בני הזוג כהן. המקרה דנן הוא אחד המקרים המובהקים בהם הנסתר מאפיל על הגלוי ובנוסף, ישנו בעל דין האחראי לאי-ודאות זו באופן בלעדי או כמעט בלעדי. חרף זאת, הערכאה הדיונית לא הכריעה את הדין לפי נטלי ההוכחה וכללי הראיות הנלווים אליהם. בית משפט קמא בחר להסיר את הערפל ולהגיע לחקר האמת על בסיסן של ראיות בלתי שלמות בעליל ובהישען על מידע חסר. הרצון לעשות כן, הוא טבעי ומובן, ויש מי שישייכו ל-DNA של המקצוע השיפוטי, ואולם, רצון זה לעצמו, אינו מבטיח הצלחה במשימה. בית משפט קמא הצליח במשימה באופן חלקי בלבד, והאמת החלקית – לאו אמת היא. בית משפט שדן בסכסוך אזרחי מוצא לעתים כי המסכת העובדתית שנפרשה לפניו על ידי בעלי הדין לוקה בחסר באופן משמעותי, והנסתר שבה עולה על הגלוי. במקרים כגון זה, טוב יעשה אם יכריע בסכסוך בעזרתם של דיני הראיות שעניינם חלוקת נטלי ההוכחה בין בעלי הדין. בעל דין שטענותיו העובדתיות ביחס לעילת התביעה או לעילת ההגנה נמצאו בלתי מוכחות במאזן ההסתברויות –תדחנה. העובדה שבעל דין בחר להסתיר מבית המשפט, ביודעין, עובדות מהותיות או מסמכים בעלי חשיבות, אשר יכלו לשפוך אור על העובדות מושא המחלוקת – תיזקף לחובתו ויקבע כי הדבר תומך בעמדת יריבו. בעל דין שמסר לבית המשפט, ביודעין, עדות שאינה אמת בנושא מרכזי למשפט – בית המשפט יחרוץ את הדין לחובתו. במצב שבו הנסתר עולה על הגלוי, ועדותו של בעל דין, אשר נושא בנטל להוכיח את התקיימותן של עובדות כאלה או אחרות, אינה אמינה על-פניה באופן ברור ומובהק, טוב יעשה בית המשפט אם יימנע מלקבוע ממצאים בהתבסס עליה, כל אימת שאינה נתמכת בראיה מסייעת. במקרים כגון זה, על בית המשפט לקבוע כי בעל הדין לא הרים את נטל השכנוע המוטל עליו על-פי דיני הראיות.
מן הכלל אל הפרט נקבע כי כהן עמדו בנטל להוכיח כי החוזה שבין המערער לחברה בוטל, ואין מדובר בעסקאות נוגדות, שכן הוא אינו מחזיק עוד בשום זכות בקשר עם הדירה. יתרה מכך, חומר הראיות שנפרש בפני בית משפט קמא משאיר ספקות של ממש לגבי מהותה האמיתי וכשרותה של העסקה אשר נרקמה בגדרי החוזה הראשון בין המערער, לבין שאבי, נציג החברה, כאשר שאבי פועל הן משמו-שלו, לעניין פירעון חובו למערער, והן בשם החברה כמוכרת הדירה. במקומה של עדות מלאה וסדורה, בא מפיו של המערער סיפור-מעשה פתלתל ובלתי שגרתי, אשר לא היה מלווה במסמכי-זמן-אמת המתעדים את מתן ההלוואה הנטענת על ידיו לשאבי, את סכום ההלוואה, ואת ההשקעות העצומות שלדבריו הושקעו על ידו בחברה ובמיזמיה. לא ברור כיצד ייתכן שהסכמי ההשקעה וההלוואה, שלטענת המערער נעשו בינו לבין החברה ושאבי, לא הועלו על הכתב, כנהוג וכמקובל בעולם המסחר. משקלה של עדות כאמור, בהתחשב בדלות הפרטים שבה בכל הקשור לתנאי ההסכמים וסכומי הכסף אשר הועברו במסגרתם כהשקעה או כהלוואה, הינו נמוך עד-כדי-אפסי. כיצד ייתכן שהמערער, איש עסקים מנוסה, מחלק סכומי עתק, לחברה ולמנהלה – שאבי – מבלי לקבל לידיו אישורים ומסמכים כתובים, כאשר הוא סומך על שאבי ועל החברה בעיניים עצומות, ואילו מהצד השני, באה מפיהם של שאבי והחברה בקשה פורמלית לקבלת חתימתו של פרץ על מסמכי הביטול והוא בוחר למלא אחריה עוד בטרם נמצא קונה לדירה. הקלות הבלתי נסבלת של הרמת המסך שחצה בין שאבי לחברה, ושל הדרך שבה שאבי מיטיב עם עצמו, בשיתופו של המערער, על חשבון החברה – אף היא נותרה ללא מענה. כיצד ייתכן ששאבי מוחק את חובו למערער באמצעות מכירה של אחד מנכסי החברה, הדירה, ואילו המערער, איש עסקים מנוסה, אינו חושד בדבר וחותם על החוזה הראשון ביודעו כי החוזה מנוסח באופן שמסתיר את האמת. מדוע הסכים המערער לחתום על מסמכי הביטול לפני שסכומי הכסף העצומים, שכביכול הלווה לשאבי או השקיע בחברה, הוחזרו לידיו, לפני שהחזרתם הובטחה לו בבטוחה בת-קיימא, ואף לפני שלדירה נמצא קונה.
בנוסף לאמור, נקבע כי להסתרת מידע כאמור, אשר בלי ספק נעשתה ביודעין, יש משמעות ראייתית. כל בעל דין, ובפרט, בעל דין כדוגמת המערער, אשר מנסה להיבנות במשפטו מסיפור בלתי שגרתי – שלא לומר, מוזר עד מאד – צריך להתייצב בפני בית המשפט כאשר תוכו כברו, פיו ולבו שווים, עדותו מלאת פרטים, ובידו כל המסמכים הקיימים שבכוחם לשפוך אור על הסיפור. המערער הסתיר מידע מהותי ביותר, ואולי אף מסמכים חשובים – ועשה כן ביודעין. במצב דברים זה, מצבו המשפטי זהה למצבו המשפטי של בעל דין שמוסר לבית המשפט, ביודעין, עדות כוזבת בעניין מהותי. הלכת חיון (ע"א 765/18), הדגישה את הכללים בקביעת ממצאי עובדה. חזקה ראייתית היא כי בעל דין שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו. בנוסף, סעיף 54(2) לפקודת הראיות, קובע כי קביעת ממצאים עובדתיים בהתדיינות אזרחית על סמך עדותו היחידה של בעל דין אינה אפשרית באין סיוע חיצוני ובהיעדר סימני אמת מובהקים בעדות אשר מגיעים כדי תחליף לסיוע. במקרה דנן בית משפט קמא חייב היה לדחות את סיפורו התמוה של המערער בשתי ידיים ולקבוע כי החוזה הראשון והערת האזהרה, אשר נרשמה בעקבותיו לטובתו, נגועים במעשים בלתי כשרים כלשהם, שפשרם אינו ידוע, ושהוא בחר ביודעין שלא לגלותם. קביעה כאמור היתה מובילה למסקנה כי מדובר בחוזה ובהערת אזהרה נטולי תוקף משפטי, ועל כן הדירה מושא המריבה שייכת לכהן. הלכת חיון נטועה היטב במוסר ובצדק הבסיסי, שכן אין זה צודק, אין זה ראוי, ואין זה מוסרי לאפשר לבעל דין להיבנות משקריו, מהסתרות ומחצאיי-אמת שבפיו, וממילא אין זה צודק ונכון לאפשר לבעל דין כזה לכלות משאבים שיפוטיים על חשבונם של בעלי דין אחרים שמחכים לפסק דין או ליומם בבית המשפט.
זאת ועוד, נקבע כי החוזה הראשון בוטל בהסכמתו של המערער ובהסכמת החברה. מסמכי הביטול, העבירו עליו את נטל הבאת ראיות, אך סיפורו הפתלתל והמלא בתעלומות בוודאי אינו מרים את הנטל. מדובר בבעל דין אשר בלי ספק מבין דבר-אחד-או-שניים בעסקי מקרקעין ואשר אינו מחזיק תחת ידו ולו מסמך אותנטי אחד מזמן אמת. מנגד, בני הזוג כהן הציגו את מסמכי הביטול גופם, עליהם חתם המערער, אשר כוללים הצהרה חתומה למיסוי מקרקעין בדבר ביטול העסקה. ראיות אלה הרימו את נטל הבאת הראיות שרבץ על שכמם. לכאורה, יש בראיות אלה, כשלעצמן, כדי להוכיח במאזן ההסתברויות כי המערער אכן ביטל את העסקה שלו עם החברה והחוזה הראשון פס מן העולם. עדותו של המערער הכילה שקרים של ממש. כאמור, הוא חתם על מסמך אשר מצהיר בפני רשויות המס כי העסקה בינו לבין החברה בוטלה. לטענתו משום שביקש למכור את הדירה. דא עקא, מכירת מקרקעין אינה מצדיקה בשום נסיבות הצהרה על ביטול רכישתם הקודמת על ידי המוכר. נקבע כי ראיותיהם של כהן, אשר מוכיחות את ביטול החוזה הראשון על ידי המערער, עולות בדרגה והופכות לחלוטות. זאת ועוד. עדותו של המערער היא עדות של בעל דין בהליך אזרחי. עדות זו אינה מכילה בתוכה סימני אמת ברורים ומובהקים – ההיפך הגמור הוא הנכון. עדות זו טעונה סיוע ואין להיזקק לה בהיעדרה של ראיה מסייעת. ה"סיוע" אשר ניתן הוא עדותו של עו"ד בר אל, שנמצאה על ידי בית משפט קמא בלתי-אמינה בעליל. משכך, נקבע כי כהן רכשו מהחברה את זכויות הבעלות בדירה שבה עסקינן ושילמו בעד זכויותיהם את המחיר המוסכם במלואו. ביהמ"ש הורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתו של המערער בקשר לדירה. יתרה מכך נקבע כי התנהלותם של בני הזוג כהן לא היתה התנהלות מופת, בלשון המעטה. הם התנהלו ברשלנות רבתי ביחס לעצמם, וכפסע היה בינם ובין אובדן ממונם בעסקת מקרקעין כושלת אשר נקשרה על ידם ללא בדיקה מוקדמת של זכויות בדירה. בית המשפט הוציא פסק דין הצהרתי אשר קובע כי ה"ה כהן רכשו מחברת עתיד את זכויות הבעלות בדירת המגורים, אחרי ששילמו את תמורתה, והורה על מחיקת הערת האזהרה אשר רשומה בלשכת רישום המקרקעין לטובתו של המערער. המערער ישלם לה"ה כהן הוצאות המשפט בסך כולל של 30,000 ש"ח.
לסיכום, הערעור נדחה, הערעור שכנגד מתקבל.
המערער יוצג ע"י: עו"ד ינון סרטל; עו"ד ניר לזר ; המשיבים יוצגו ע"י: עו"ד רותם חנני; עו"ד דוד בנימינוב
