תאריך תצוגה: 01/06/2023
הקליקו על כותרת הסעיף
1. הגדרות
1א. כינוס בעלי הדירות בבית המשותף ומסירת מסמך עיקרי הצעה
1ב. הודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה ומסירת מסמכי העסקה
1ג. ביטול עסקת פינוי ובינוי בהחלטת רוב בעלי הדירות
1ד. תוקפה של עסקת פינוי ובינוי
1ה. צורתה ותוכנה של עסקת פינוי ובינוי
2. סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי
2א. שמאי פינוי ובינוי
2ב. רשימת השמאים
3. הקטנת שיעור הפיצויים
4. בעלות על יותר מדירה אחת
5. תחולת פקודת הנזיקין
5א. תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקת פינוי ובינוי
5ב. פנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית
6. חובות גילוי ושקיפות
התניה לטובת בעל דירה
7. ביצוע ותקנות

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 1

 
1.   
"בית משותף" - אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין;
"בנין לפינוי ובינוי" - (נמחקה);
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" - כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי הענין:
"דירת תמורה" - כהגדרתה בסעיף 17 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;
"היתר בנייה" ו"תכנית" - היתר ותכנית כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה;
"הוועדה להתחדשות עירונית" - (נמחקה);
"מקבץ פינוי ובינוי" או "מקבץ" - בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
"מתחם פינוי ובינוי" - שטח שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית;
"עסקת פינוי ובינוי" - חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל אלה:
(1) העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה;
(2) המועדים המרביים לאישור תכנית מפורטת, לקבלת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה;
(3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה או תנאים לבחירתו של הגורם כאמור, לרבות לעניין ניסיונו בתחום;
(4) התחייבות מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה;
"עסקת פינוי ובינוי ראשונה" - עסקת פינוי ובינוי שנחתמה על ידי אחד מבעלי הדירות בבית משותף, שלא קדמה לה עסקת פינוי ובינוי בין אותו יזם ובין בעל דירה אחר באותו בית משותף;
"קשיש" - בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" - בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד - בבעלותם שלוש דירות לפחות מהדירות בבית המשותף, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" - בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שמתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה משתי חמישיות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה משתי חמישיות הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודות לדירותיהם;
"רשימת השמאים" - רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאי פינוי ובינוי כאמור בסעיף 2ב;
"שמאי פינוי ובינוי" - שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית לפינוי ובינוי" - תכנית מפורטת שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף בשטח מתחם פינוי ובינוי;
"תכנית מפורטת" - תכנית הכוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או היתר לשימוש בלא צורך באישור תכנית נוספת טרם מתן ההיתר, או תכנית שתנאי להוצאת היתר בתחומה הוא אישורה של תכנית נוספת כאמור בסעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבנייה בלבד .
1א.   
1ב.   
1ג.   
1ד. 2
תוקפה של עסקת פינוי ובינוי

(תיקון התשפ"ב)
(א) נחתמה עסקת פינוי ובינוי, רשאים רוב בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות מי שאינו צד לעסקה, להחליט באסיפה כללית כי בעלי הדירות בבית המשותף שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי ובינוי רשאים לבטל את העסקה לפי הוראות סעיף זה, אם התקיים אחד מאלה:
(1) היזם לא התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך שנתיים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה או שהיזם לא התקשר בעסקה כאמור עם שלוש חמישיות לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף בתוך ארבע שנים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה;
(2) לא הוגשה תכנית מפורטת בידי היזם בהתאם להוראות סעיף 83א1 לחוק התכנון והבנייה למוסד התכנון המוסמך לאשרה בתוך ארבע שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה; הוראות פסקה זו לא יחולו על עסקת פינוי ובינוי בבית משותף הנמצא במתחם שהוכרז לפי סעיף 14(א)(1) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
(ב) נחתמה עסקת פינוי ובינוי בבית משותף הנמצא במתחם פינוי ובינוי או במתחם שקיבל אישור מקדמי לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ויש במתחם כאמור 120 יחידות לפחות, יוארכו בשנה התקופות האמורות בסעיף קטן (א).
(ג) היו לכל היותר 40% מהדירות בבית המשותף דירות ציבוריות, יימנו השיעורים האמורים בסעיף קטן (א)(1) מהדירות שאינן דירות ציבוריות בלבד; בסעיף קטן זה, "דירה ציבורית" - כהגדרתה בסעיף 9 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017.
(ד) התקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), תימסר על כך הודעה בכתב ליזם, ומשנמסרה ההודעה רשאי בעל דירה מאותו בית משותף שהתקשר בעסקת פינוי ובינוי לבטלה, בלי שיראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם, והיזם יהיה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה בהתאם להוראות שנקבעו לפי סעיף קטן (ה) בלבד.
(ה) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין תשלום ליזם שעסקה עימו בוטלה לפי הוראות סעיף זה.
1ה.   
2.   
(ג) אדם שבמועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי סעיף 224(א)(5) או (6) לחוק הביטוח הלאומי [נוסח משולב], התשנ"ה-1995.
(ג) בסעיף זה -
"אדם עם מוגבלות" - כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"התאמות" - שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבית המשותף שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
2א.   
(ה) שמאי פינוי ובינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, ממי שעניינו נדון לפניו או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, זולת שכר והחזר הוצאות שקיבל לפי סעיף קטן זה, אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו, ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם עניין שנדון או הובא לפניו בתפקידו כשמאי פינוי ובינוי, זולת שכר והחזר הוצאות כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה.
(ו)3 שר המשפטים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, יקבע כללים והגבלות שיחולו על שמאי פינוי ובינוי, לגבי טיפולו בעניינים נוספים הנוגעים לעסקאות פינוי ובינוי שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף קטן (ב).
(ז) שמאי פינוי ובינוי העושה אחד מאלה, דינו - מאסר שלוש שנים:
(1) מטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף קטן (ד);
(2) מקבל טובת הנאה בניגוד להוראות לפי סעיף קטן (ה);
(3) מטפל בעסקת פינוי ובינוי או בעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות פינוי ובינוי, בניגוד להוראות לפי סעיף קטן (ו).
2ב.   
"פרסום בעיתון" - כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה.
(ב) שמאי פינוי ובינוי ייכלל ברשימת השמאים לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
(ג) רשימת השמאים תפורסם ברשומות ובאתרי האינטרנט של משרד המשפטים ושל משרד הבינוי והשיכון.
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי פינוי ובינוי:
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, מהן עסק בפועל במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין, ומתוכן - שנתיים רצופות לפחות סמוך למועד הגשת המועמדות;
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי פינוי ובינוי, ובית המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים שלפני הגשת המועמדות, ואם הותלה - חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, מי שהוכרז פושט רגל או מי שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי פינוי ובינוי לבין עניין אישי כמשמעותו בסעיף 2א(ד) או תפקיד אחר שלו.
3.   
4.   
5.   

(תיקון התשע"ח)
על עוולה לפי סעיף 2(א)(1), יחולו הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראות חוק זה.
5א.   
5ב.   
(א) הממונה כהגדרתו בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לקבוע כי עסקת פינוי ובינוי בטלה, אם מצא כי בעל דירה חתם על עסקת פינוי ובינוי באחת מנסיבות אלה (בסעיף זה - החתמה פוגענית):
(1) בעל הדירה חתם על העסקה בשפה שאינה מובנת לו, בלי שהיזם או מי מטעמו הסביר לו את עיקרי העסקה בשפה המובנת לו;
(2) היזם או מי מטעמו ניצל, לשם החתימה, את מוגבלותו הרפואית, הנפשית או השכלית של בעל הדירה, והיזם או מי מטעמו ידע או היה עליו לדעת על קיומה של מוגבלות כאמור;
(3) היזם או מי מטעמו יצר מצג מטעה כלפי בעל הדירה, לשם ההתקשרות בעסקה, כי הוא נציג מטעם רשות ציבורית;
(4) היזם או מי מטעמו מסר לבעל הדירה מידע מטעה, לרבות מידע מטעה על מספר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה עד ליום החתימה או מידע מטעה על תנאי העסקה שהוסכמו עם בעלי הדירות האחרים.
(ב) על בירור פנייה בעניין החתמה פוגענית יחולו הוראות סעיף 7 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
6.   
  
7.   
[1.] ס"ח 2046, התשס"ו (1.1.2006), עמ' 171
תיקונים:ס"ח 2179, התשס"ח (7.8.2008), עמ' 840. הצ"ח - ממשלה 378, התשס"ח, עמ' 512;
ס"ח 2271, התשע"א (6.1.2011), עמ' 181. הצ"ח - ממשלה 541, התשע"א, עמ' 6;
ס"ח 2464, התשע"ד (6.8.2014), עמ' 668. הצ"ח - ממשלה 877, התשע"ד, עמ' 840;
ס"ח 2581, התשע"ו (21.8.2016), עמ' 12497. הצ"ח - ממשלה 931, התשע"ה, עמ' 768;
ס"ח 2630, התשע"ז (3.4.2017), עמ' 622. הצ"ח - ממשלה 1024, התשע"ו, עמ' 672;
ס"ח 2749, התשע"ח (29.7.2018), עמ' 951. הצ"ח - ממשלה 1023, התשע"ו, עמ' 568 (כולל שינוי השם) (ת"ט בס"ח 2754, התשע"ט, עמ' 38);
ס"ח 2933, התשפ"ב (18.11.2021), עמ' 200. הצ"ח - ממשלה 1443, התשפ"א, עמ' 840;
ס"ח 3016, התשפ"ג (9.2.2023), עמ' 22. הצ"ח - כנסת 945, התשפ"ג, עמ' 16;
ס"ח 3046, התשפ"ג (6.6.2023), עמ' 205 [התשפ"ג (מס' 2)]. הצ"ח - ממשלה 1612, התשפ"ג, עמ' 354.
[2.] עפ"י תיקון התשפ"ב תחילתו של סעיף 1ד לחוק ביום 18.11.21 (בסעיף זה - יום הפרסום), והוא יחול גם על עסקת פינוי ובינוי שנחתמה לפני יום הפרסום, אולם לגבי עסקה כאמור בסעיף 1ד(א) האמור בכל מקום, במקום "מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה" יקראו "מיום פרסומו של חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021." (18.11.21).
[3.] תחילת תוקפו של ס"ק 2א(ו) ביום תחילתן של תקנות שיותקנו מכוחו. עד אז יהיה נוסח ס"ק 2א(ו) כדלקמן: "שמאי פינוי ובינוי לא יטפל בעסקאות פינוי ובינוי ובעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות כאמור, שלא מכוח מינוי כאמור בסעיף קטן (ב), אם טרם חלפו שישה חודשים מהמועד שבו חדל להיות רשום ברשימת השמאים או אם טרם חלפה שנה ממועד מתן חוות דעתו האחרונה מכוח מינוי כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה.".

מפת מסמך

1. הגדרות
1א. כינוס בעלי הדירות בבית המשותף ומסירת מסמך עיקרי הצעה
1ב. הודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה ומסירת מסמכי העסקה
1ג. ביטול עסקת פינוי ובינוי בהחלטת רוב בעלי הדירות
1ד. תוקפה של עסקת פינוי ובינוי
1ה. צורתה ותוכנה של עסקת פינוי ובינוי
2. סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי
2א. שמאי פינוי ובינוי
2ב. רשימת השמאים
3. הקטנת שיעור הפיצויים
4. בעלות על יותר מדירה אחת
5. תחולת פקודת הנזיקין
5א. תביעה לפינוי דירה שבית המשפט אישר לגביה ביצוע עסקת פינוי ובינוי
5ב. פנייה לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית
6. חובות גילוי ושקיפות
התניה לטובת בעל דירה
7. ביצוע ותקנות